//Novedades en el alquiler de viviendas, ¿qué papel juegan en la deconstrucción de la burbuja inmobiliaria?

Novedades en el alquiler de viviendas, ¿qué papel juegan en la deconstrucción de la burbuja inmobiliaria?

Las entidades financieras acertaron al entrar en el mercado de compraventa inmobiliaria a finales de los años noventa. Si entraron fue por una razón muy simple: desde la LAU 1994, que redujo los plazos de alquiler a cinco años en beneficio del arrendatario (junto con otros efectos más comprensibles: descabezar el mercado de renta protegida), cualquier familia se vio expuesta a que la echaran de su casa al cabo de tan reducido plazo de tiempo.

Consecuencia: la población necesitada de vivienda habitual estable (es decir, las familias) se lanzó a buscar la manera de comprarse una vivienda. Los defenestrados por la LAU 1994 no volvieron a alquilar: pasaron a comprar. Los bancos se pusieron a dar crédito inmobiliario porque las familias lo demandaban. Se produjo una huida del mercado del alquiler. Con la posterior bajada de los tipos de interés, los bancos dieron con la fórmula ideal: consiguieron cuotas mensuales hipotecarias inferiores a la renta de un alquiler medio. Todo era tan fantástico que alquilar pasó a ser equivalente a “tirar el dinero”… La oferta era irresistible y no solamente compraron las familias: se abrió la veda, que acabó en barra libre, borrachera y posterior “resacón” estilo “Las Vegas”…

¿Cuál es la situación veinte años después?

Por si hiciera falta recordarlo, la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,nos lo indica desde su primera frase:

El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler.

Y continúa:

En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30 por ciento.

Y sigue indicando que el mercado del alquiler en España no es una alternativa al mercado de compra porque la oferta de viviendas es insuficiente o porque está sometido a rentas muy altas… Los efectos de un mercado de la vivienda “hipotecado” como es el español son, como sigue afirmando la Exposición de Motivos, la escasa movilidad de la población y la existencia de múltiples viviendas vacías…

Mientras nos recuperamos del dolor de cabeza descubriendo el Mediterráneo, se alza una Ley 4/2013 que lo único que hace es intentar dinamizar el mercado del alquiler por el lado de la oferta, sin pararse a plantear ninguna medida para estimular la demanda … Con los tipos de interés por los suelos, es algo que el legislador debería plantearse seriamente si se quiere propiciar la existencia de un mercado de alquiler que actúe como alternativa real al mercado hipotecario.

¿Por qué la Exposición de Motivos no afirma que gran parte del parque de viviendas vacías no están en manos de propietarios corrientes y molientes, sino de bancos o de promotores que se han pillado los dedos en los últimos años de barra libre y que no pueden vender dichas viviendas sin incurrir en cuantiosas pérdidas? ¿Y a las que tampoco interesa alquilar dichas viviendas por razones elementales de rentabilidad y porque no es su negocio?

De ahí que surja el interrogante: ¿la destrucción del mercado hipotecario provocado por la crisis financiera provocará necesariamente una mejora del mercado del alquiler? Sin estimular la demanda de éste, probablemente no. Porque todas las reformas planteadas por la Ley 4/2013 van a favor del propietario, actual o futuro (reducción del plazo mínimo de arrendamiento a favor del propietario, mayores posibilidades del arrendador de recuperar la vivienda, obligatoria inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad como única manera de acreditar ante terceros adquirentes la realidad del arrendamiento, etc.), sin ponérselo precisamente fácil al futuro arrendatario.

Todo lo anterior no tiene nada que ver con las medidas destinadas a facilitar la resolución del contrato de la vivienda y el desalojo del arrendatario en caso de incumplimiento de éste. Conseguir una mayor agilidad en la tutela de derechos siempre es de aplaudir y no tiene relación con el derecho al acceso a la vivienda, ni tampoco con la necesidad de estimular la oferta. Es una función elemental del Estado el permitir el ejercicio de los derechos contractuales de la manera más fácil y eficiente posible. Lo que sí llama poderosamente la atención es que se exija el impago de tres cuotas hipotecarias para proceder a la resolución del préstamo hipotecario, según la nueva doctrina sobre cláusulas hipotecarias abusivas, y en cambio no se fije el número mínimo de rentas de alquiler impagadas antes de promover el desahucio. Otra desventaja para el arrendatario frente al propietario hipotecado… ¿Pero no estamos hablando de un bien de primera necesidad, con independencia de que sea “de compra o de alquiler”?

En todo caso, entre las novedades legales respecto al incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, cabe destacar la resolución expeditiva del contrato de arrendamiento tras requerimiento judicial o notarial de pago. Así lo establece el nuevo art. 27.4 LAU: tras el requerimiento de pago (que puede ser judicial o notarial) que el arrendatario no conteste o conteste aceptando la resolución, la resolución se entenderá producida de pleno Derecho, siendo la copia del acta de requerimiento, junto con el título inscrito, suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Érase una vez un país donde el alquiler era barato y de larga duración. La mayoría de la población vivía de alquiler y la compraventa de pisos estaba básicamente centrada en el mercado de segunda residencia, donde los precios eran, con todo, relativamente baratos, lo que permitía acceder a ellos sin una imponente losa hipotecaria, a pesar de que los tipos de interés eran relativamente elevados… ¿Estamos hablando del país de las maravillas? ¿O de la España de la postguerra? ¿O de la modélica y Doña Perfecta Alemania? ¡No! Estamos hablando de la España anterior a la LAU 1994. Ya nunca volverá.

Héctor Sbert

hector.sbert@lawants.com

By |2018-11-27T15:42:48+01:00sábado 8 junio 2013|Articulos|0 Comments

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